¿Puede el Ayuntamiento de Madrid prohibir los pisos turísticos?

¿Puede el Ayuntamiento de Madrid realizar una prohibición sobre los pisos turísticos?

El pasado 10 de mayo, el Ayuntamiento presentó un borrador de propuesta del Plan Especial para la regulación de los usos complementarios y autorizables del hospedaje en viviendas en la ciudad. Entre las medidas contempladas en dicho documento aparece la prohibición de abrir cualquier tipo de vivienda turística en edificios de uso residencial salvo que cuente con acceso independiente desde la calle, una condición que implicaría la prohibición del 95% de las viviendas destinadas al uso turístico en la zona centro y centro histórico.

¿Puede el Ayuntamiento adoptar tales medidas?

Para responder a esta cuestión, primero debe dirimirse si el Ayuntamiento es competente en materia de alquiler turístico.

Tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se remite a una normativa de ámbito sectorial, la regulación del “uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa”.

A tenor de las competencias en materia de promoción y ordenación de turismo, la Comunidad de Madrid, en el año 2014, regula los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Se define la vivienda de uso turístico como “pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, para ser cedidos en su totalidad por su propietario a terceros, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”. Entre los requisitos que se recogen para este tipo de viviendas cabe señalar los siguientes:

  • presentar ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad,
  • disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente y visado por el colegio profesional correspondiente
  • contar con cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

En este punto es importante detenerse para destacar que, la normativa autonómica, NO EXIGE requisitos diferentes a los que se piden para el uso residencial. Aspecto relevante ya que el Ayuntamiento ha entrado a regular en esta materia a través de la categorización de las viviendas de uso turístico como uso terciario.

¿Se puede considerar el alquiler turístico como una actividad productiva a efectos de su categorización como uso terciario?

La jurisprudencia ya se ha pronunciado a este respecto. El juzgado de lo contencioso administrativo número 6 de Valencia concluyó que difícilmente es posible concluir la cesión de uso de una vivienda turística como una actividad, al menos en términos de medio ambiente.

Asimismo, la Dirección General de Tributos, ha entrado a debatir en numerosas ocasiones los requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial. Entendiendo que el alquiler vacacional tendrá la consideración de actividad si se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos durante la estancia. Aspecto que no suele ocurrir en la mayor parte de los alquileres de este tipo.

De vuelta a la competencia del Ayuntamiento

Como aducíamos al inicio de este post, en materia de ordenación turística, la competencia pertenece a la Comunidad de Madrid. No es la primera vez en la Comunidad en la que se produce una invasión competencial por parte del gobierno municipal. El Tribunal Supremo en última instancia, y el TSJ de Madrid, entraron a resolver precisamente un Plan Especial relativo al régimen de uso terciario en su clase de hospedaje (Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 5ª, Sentencia de 27 Jul. 2010, Rec. 4069/2006) . El tribunal anuló tal plan ya que el Ayuntamiento carecía de atribuciones para aprobar definitivamente un instrumento de ordenación que implicaba, de hecho, una revisión global (y no singular) del uso de hospedaje previsto en el PGOU municipal. La ordenación del uso del hospedaje, argumentaba el TS, tiene una proyección turística evidente, por lo que no cabe redefinirlo sin el concurso de la Administración autonómica por razones de carácter supralocal, requisito que, efectivamente, no se ha verificado, las conversaciones en este sentido entre Ayuntamiento y Comunidad, aún no se han producido.

¿Qué derechos vulnera el Ayuntamiento con la prohibición del 95% de los pisos turísticos en la almendra central de la ciudad?

Se infringe en primer lugar la libertad de empresa recogido en el artículo 38 de nuestra Constitución y la libertad de prestación de servicios regulada por la Directiva 2006/123/CE cuyo objetivo no es otro que “impulsar la mejora de la regulación del sector servicios, reduciendo las trabas injustificadas o desproporcionadas al ejercicio de una actividad de servicios y proporcionando un entorno más favorable y transparente a los agentes económicos que incentive la creación de empresas y genere ganancias en eficiencia, productividad y empleo en las actividades de servicios, además del incremento de la variedad y calidad de los servicios disponibles para empresas y ciudadanos”. El proyecto iniciado por el ejecutivo municipal no puede distar más de esta disposición aprobada por el Parlamento Europeo.

Conclusiones

Esperemos que el Ayuntamiento no inicie este camino sin retorno. Las medidas que pretende adoptar tienen dudosa base jurídica desde diferentes puntos de vista:

  • Atendiendo a la propia naturaleza jurídica del alquiler turístico
  • Su ámbito competencial, ya que supone despojar claramente al ámbito autonómico de sus funciones en materia turística
  • Por último, desde el punto de vista de la libre competencia y la libertad de acceso de los ciudadanos a los servicios.

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